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DANNI IN CONDOMINIO: la responsabilità di amministratore e condominio

Con ordinanza nr 26291 del 17 ottobre 2019, la Corte di Cassazione ha ribadito che il condominio è obbligato, in quanto custode dei beni e dei servizi comuni, ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio alle proprietà esclusive dei condomini e a terzi. Pertanto, il condominio sarà tenuto al risarcimento in base all'art. 2051 c.c.  di tutti i danni patiti da condomini e terzi, anche quando la causa di attribuibile a vizi edificatori dello stabile, non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito. Peraltro, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente idonea a produrre ulteriori danni o un aggravamento di quelli già arrecati, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c.

Tuttavia, in caso di inerzia dei condomini riguardo a lavori necessari e indifferibili, l'amministratore avrà l’obbligo di attivarsi in prima persona al fine di compiere tutti i lavori di manutenzione necessari ad eliminare la situazione pregiudizievole. In caso contrario, per la sua negligenza o inerzia, l’amministratore potrà essere condannato a tenere indenne il condominio da qualunque richiesta di risarcimento danno pervenuta al condominio stesso da parte di terzi danneggiati.

E’ stato anche chiarito che ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., l'amministratore ha il potere-dovere di compiere non solo tutti gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, ma anche quelli diretti alla salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi che deve porre in essere l’amministratore anche l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti (Cass. civ. Sez. II Sent., 31 gennaio 2018, n. 2436).