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RECESSO DA PRELIMINARE: legittimo se manca l’abitabilità dell’immobile

È giustificato il rifiuto del promissario acquirente che non stipula la compravendita definitiva di un immobile in assenza dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, per la quale deve comunque attivarsi il venditore).

L'acquirente ha infatti l'interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale a cui esso è destinato, in termini di fruibilità commerciabilità del bene.


È quanto ha ribadito la Corte Suprema con recente ordinanza del 20 Maggio 2020, n. 9226.

I FATTI.

In seguito alla firma del premilinare di vendita dell'immobile, Tizio, prossimario acquirente, viene informato dell'assenza del relativo certificato di agibilità e del mancato completamento di una pratica di condono edilizio riguardante i posti auto coperti.

Egli, pertanto, oppone ai futuri venditore la non commerciabilità dell'immobile in questione, chiedendo il differimento della data di stipulazione del contratto definitivo in attesa della documentazione essenziale, con contestuale riduzione del prezzo di vendita a circa la metà di quanto originariamente pattuito.

Stante l'assenza di qualsiasi riscontro, Tizio decide di non comparire alla data fissata per il rogito dinnanzi al notaio. A quel punto, i promissari acquirenti gli comunicano la volontà di recedere dallo stesso preliminare, agendo in giudizio per il riconoscimento della legittimità di tale decisione.

Costituitosi in giudizio, Tizio chiedeva il rigetto della domanda dei promissari venditori, proponendo altresì domanda riconvenzionale per l'accertamento della leggitimità del suo recesso, invocando, perciò, la condanna degli attori al pagamento del doppio della caparra.

Il Tribunale accoglieva le domande di Tizio, tenuto conto dell'interesse del medesimo ad acquistare un immobile dotato del certificato di agibilità ed in regola con la normativa urbanistica.
La decisione veniva confermata sia in sede di appello sia in Cassazione, ritenendosi giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva dell'immobile in assenza della documentazione richiesta da Tizio.
In particolare è stato valutato l'inadempimento dei venditori alla luce del parametro codicistico dell'art. 1455 c.c., trattandosi dunque di inadempimento di non scarsa importanza, avuto riguardo al prevalente interesse del promissario acquirente a conseguire la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere alla funzione sociale ed economica connessa alla fruibilità e commerciabilità del bene.